开屏策划|立体车库能否缓解昆明老旧小区停车难?记者走访→

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昆明首批垂直循环立体车库使用权开售后,是否能缓解老旧小区停车难的问题?春城晚报-开屏新闻记者走访了昆明部分老旧小区。记者注意到,此前已经有老旧小区想建立体车库,但由于空地有限,部分居民担心采光问题,最终不了了之。

走访

部分老小区没有条件建立体车库

盘龙区天祥社区有20个小区庭院。其中,老旧小区片区有11个庭院,房屋均属于上世纪60~90年代初建成,属于一些老国企的生活区,建成时功能单一,没有配备停车场。

记者走访发现,电工厂片区的机动车大多停放在路边,也有车辆停入居民院坝,但车位有限。在电工厂生活区门前,虽然地面没有划设停车位,却有人用电动车和废旧轮胎抢占了位置,后面的位置停着机动车。在自行车厂生活区内,有七八个停车位,居民表示,这里不对外停放。

记者来到天祥小区,小区物业服务中心的工作人员表示,小区周边的确存在车位不足的情况,一些居民把机动车停入公共场地,没有空余的停车位置以后就得到小区外抢位置。这里并无空地用于建设立体停车场,而且物业费收取情况并不理想,想让居民购买立体停车库更是不太现实。该工作人员表示。

据了解,2020年以来,金辰街道办事处对天祥社区老旧小区的7个庭院进行微提升改造。路面平整了,停车更方便了。今年初,其中4个小区引入了物业,小区管理相对规范了,有门卫指挥后,停车都到指定区域。此后又将有6个小区引入物业,统一连片管理后,10个小区的外部将在主要出入口设置道闸,物业对乱停乱放的情况将进行针对性处理,停车难题将得到更大程度改善。

曙光小区也是昆明的老旧小区,记者走访时看到,这里的停车位也比较紧缺。有机动车停到非划线位置,甚至侵占消防通道。小区物业工作人员李女士介绍,整个小区有住户1182户,停车场地只能停下200多辆车,目前的停车位只能满足小区1/4业主的停车需求。停不下的只能自行想办法。对于立体停车库,她表示,小区内并无合适的空地建设。

曙光社区工作人员介绍,小区里停车收费150元/月,需查验房产证并按照居住年限的长短来判定停车权限。对于立体停车库,前段时间也找人来看过,但这里的确没有合适的空地建盖。早年,位于曙光中段的一栋2层楼房被私人购买后,该业主曾提出建设立体停车库,但由于距离居民区太近,居民担心采光和噪音影响,没有得到大家的支持。后来小区实施微改造时,建立体停车库的建议再次被提出,也没能得到居民支持。

律师

设置及管理需经法定比例业主同意

云南八谦律师事务所市政及基础设施建设业务部主任陶淑娟说,老旧小区新建立体停车库主要是机械式立体停车库,目前已有其他省市就机械式立体停车库建设出台专门规定,如合肥、深圳、佛山对小区利用建筑区划内业主共有部分安装、建设机械式停车设施申报、审批、建设、管理等做出规定。目前,昆明市未就机械式立体停车库建设、审批及管理等出台专门、具体规定。结合现有的法律规定以及《昆明市机动车停车场管理办法》等相关规定,她提示昆明老旧小区新建立体停车库需注意以下几个法律问题:

老旧小区立体停车场设置、管理需经法定比例业主同意。除了部分比较特殊工业园区外,大部分老旧小区立体停车场的设置会涉及占用小区业主共有部分的问题,《民法典》规定,改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意,有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。《昆明市机动车停车场管理办法》也规定,需要占用业主共有部分设置车位的,应当编制居住区车位设置、管理方案,经法定比例业主表决,并经有关部门批准后,由物业服务企业或者委托停车服务单位组织实施。因此设置立体停车库老旧小区应根据自身小区实际情况,按照法律规定,拟定设置、方案并经过法定比例的业主同意,这也是小区设置立体停车库的前提。

立体停车场设置应当依法办理相关审批手续,并通过验收,以确保相关权利人的利益得到保障,避免违规建设。老旧小区新建立体停车库主要是机械式立体停车库,机械式立体停车设备本质属于特种设备,其生产、经营、使用、检验、监测还应符合《中华人民共和国特种设备安全法》的规定,接受市场监管部门管理。

小区机械停车位相比于传统意义上的停车位,是一个移动且非独立的空间,是依靠机械的整体运行和空间的交换来达到个体车位使用的目的,因此每一个单独的机械车位无法单独产权出售并进行不动产登记。现有小区新建机械式立体停车库主要是采取租赁、出售使用权等方式运营,市民经常看到、听到小区新建立体停车库销售,实际是一定期限使用权的销售,而不是独立产权销售。也就是说即使是小区业主筹集资金设置的机械式立体停车库,小区业主也无法获得某一单独机械车位的产权登记。

小区立体停车库从建设到运营管理,时间跨度长、涉及权利义务主体多,特别是投资人参与投资建设、第三方专业停车服务单位、物业服务单位参与管理运营的情况下,业主委员会、投资建设方、运营管理方更应签订协议以明晰各自的权利义务,避免争议产生。协议内容包括立体充电停车库出资建设责任及责任主体,车库后续的管理、维护、运营责任及责任主体;车库建成后投资建设方享有对车库的哪些处分权能以及车库归属;车库使用费用的收取标准及归属;违约情形和违约责任的承担;业主、投资建设方/运营管理方权利义务、退出机制、争议解决方式等主要内容。

专家

增加周转效率和金融变现模式

可促进社会参与建设

仲量联行云贵首席代表李佳恒介绍,立体车库虽然具有布局灵活、土地利用率高、建设周期短等优势,但也面临着建设用地稀缺、维护费用高于一般停车位以及对车辆管理人员专业性要求较高等现实问题,且资本回收期长、用户体验欠佳等因素也导致了现今大多立体车库的发展受限。从单个车场运营来看,如何帮助提升停车库的周转效率、增加收入来源及创新金融变现模式,将是促进社会参与立体停车库建设的重要举措。比如,通过合理规划分时租赁定价及车位布局提升车位使用率、引入汽车美容等后市场服务业态、引入宠物美容等不宜进入商场的消费业态、合理引入车位喷涂及广告装饰等提升收入来源。

从统筹运营来看,智慧化水平提升则是必然的趋势。比如,如何更有效地衔接车场的缴费、寻车、闸机系统与商场会员系统的打通,如何建立用户使用友好的全市层面停车位指引系统提升存量停车位使用效率等等。此外,在ESG(指的是一种关注环境、社会、公司治理绩效)及新能源汽车快速发展背景下,如何适度超配布置充电桩设施,提前研究城市在油、电、气等多能源补给站点布局与停车场的联动策略都是应对城市长期发展的重要方面。

统筹 杨茜

春城晚报—开屏新闻记者 张勇 杨茜 摄影报道

一审杨茜

责任编辑 袁熙

责任校对 吕世成

主编 何晓宇

终审 陈洁

event_note 11月 1, 2022

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